¡Chollos inmobiliarios! 3 oportunidades de inversión

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Permalink Respondido por Miguel Angel el agosto 18, 2013 a las 12:59pm

Hola Buenos Dias Pau me a interesado mucho tu comentario acerca de pisos por 13000 euros quisiera saber si conoces de algo por aqui Leganes,esto es en la zona sur de Madrid si sabes de algo asi avisame gracias; un saludo Miguel.

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Permalink Respondido por Pau el agosto 19, 2013 a las 11:11am

Hola Miguel Angel! Ninguna de estas tres propiedades está en leganés, pero seguro que si buscas bien encontrarás precios parecidos.

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Permalink Respondido por Simón Casas el agosto 19, 2013 a las 9:52am

Buenos días. La verdad es que estoy alucinando con los precios que cuentas... y creo que nadie tiene la respuesta correcta a la pregunta de si aún han de bajar más. Yo mismo he intentado encontrarla en un libro que he publicado recientemente, y soy de la opinión que quizá bajen algo más, pero no demasiado.
El principal problema, pienso, no es que los precios estén más o menos ajustados, sino si existe demanda. Pongamos por caso: cualquiera de estos pisos que cuentas está incluso por debajo del valor de mercado (eso es algo evidente hasta para alguien que no pertenezca al sector), pero si no hay nadie que quiera comprarlo, qué precio es el adecuado?
A la hora de valorar un chollo como tal, aparte del precio y el estado de la vivienda, hay que valorar el entorno, y aquí es donde radica casi siempre la diferencia. Están cerca estas viviendas de zonas consolidadas? Hay servicios suficientes a menos de 10' caminando? El entorno está urbanizado? Una vivienda puede ser muy barata, pero si hemos de coger el coche para ir a buscar el pan y vaciar una vez a la semana la fosa séptica porque no hay alcantarillado, quizá no resulte tan atractiva.
De todos modos, es más que evidente que los precios se han ajustado mucho desde los máximos de 2007 y están ya muy cerca de su zona ideal, por lo que, como expongo en el libro que os he comentado, pienso que empieza a ser un buen momento para comprar viviendas como inversión, aunque con un criterio mucho más riguroso que el que se ha utilizado durante la burbuja, en la cual literalmente se vendía y se compraba todo, sin importar si la calidad lo merecía.
Por supuesto, si hay más oportunidades de este tipo, me encantará conocerlas. Saludos.

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Permalink Respondido por Pau el agosto 19, 2013 a las 11:10am

Gracias Simón por tu comentario. Respecto a las tres preguntas que haces tengo que contestarte que sí, lo que da indicios que realmente podemos tener tres buenas oportunidades y que hay posibilidad de hacer negocios en este sector.

Por cierto, a qué libro te refieres?

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Permalink Respondido por Simón Casas el agosto 19, 2013 a las 12:14pm

Me refiero a un libro publicado en mayo por la editorial madrileña Tombooktu, y que se titula 'Y ahora, qué hacemos'. Está íntegramente dedicado a la crisis inmobiliaria, y en la parte final expongo mi modesta opinión sobre temas como los que hemos comentado en este hilo.

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Permalink Respondido por jordiawa el agosto 19, 2013 a las 3:51pm

creo q los precios dependerán mucho de la ubicación del inmueble. en catalunya tenemos desde vivienda gratis que te darían en un pueblo semiabandonado si te vas a vivir allí hasta viviendas en paseo de gracia que aun juntando todos los dineros de todos los socios del rich dad del mundo, igual no con eso podríamos llegar.

para mi la gran enseñanza de la crisis es q el valor tocho no es seguro, que todos los activos suben y bajan como la bolsa, el oro, la plata y el café... 

aprovecho para anotaros la apuesta de inversión que propongo en mi blog

http://jordi-jove.blogspot.com.es/2013/08/si-yo-fuera-business-ange...

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Permalink Respondido por fortu el agosto 24, 2013 a las 12:33pm

Hola Pau, 

Yo no creo que los precios del immobiliario hayan tocado fondo, me guio por los analisis del experto "Borja MAteo" (tiene 2 libros y una web) para entender que aun queda un añito de bajada, hasta alzanzar un 30% de los precios de finales del 2009 (maximo burburja imobiliaria). Pero a parte lo que dice Borja Mateo,  creo que cada caso particular merece un analisis, un analisis basado en la rentabilidad que genera el bien inmobiliario que se desea adquirir. Especialmente si se adquiere el bien inmueble para inversion, es decir que dejamos de lado los aspectos sentimentales y emocionales, el analisis ha de partir de la base que debe existir una relacion RENTABLE entre el precio del alquiler (se si alquilara) que se esta pagando por un piso similar, en una zona similar, en un estado de piso similar y el precio de adquisicion. Si depositando mi dinero en bonos del tesoro o obligaciones a largo plazo, consigo, sin ningun esfuerzo ni mareo de cabeza, una rentabilidad NETA de un 4%- 5,5% anual (dependiendo del plazo), entonces adquiriendo un bien inmobiliario, con el esfuerzo de tener que adecentarlo, alquilarlo, cobrar los alquileres, correr el riesgo de impagados o de que me destrocen el bien inmobiiario, atendendiendo a la rotacion del alquiler (tiempo muerto entre inquilino e inquilino), etc, debo de sacarme una rentabilidad NETA de por lo menos 1,5 veces X o incluso 2 veces X, entre un 7,5% y un 10%. Pero repito, RENTABILIDAD NETA. Voy a poner un ejemplo y espero vuestros comentarios ....

supongamos que un piso se alquilar por 1000 euros al mes y tiene un periodo medio de rotacion (es decir cambio de inquilino) de 24 meses que incluyen 22 meses de alquiler cobrado + 2 meses de alquiler no cobrado necesarios para adecentar el bien inmueble cuando el inquilino abandona el piso + por la conyuntura, la zona y demas, 1 mes mas necesarios para encontrar, formar y cobrar el primer alquiler del nuevo inquilino. Supongamos que el bien inmueble tiene un IBI de 100 euros al mes es decir 1200 euros al año, tiene gastos de comunidad de 50 euros al mes, es decir 600 euros al año y cada vez que se cambia de inquilino, aunque sea él quie pague al API, hay que hacerle un lavado de cara + tener en cuenta gastos de tramitacion+desplazamientos hasta formalizar con un nuevo inquilino, por importe de 400 euros, entonces, los ingresos brutos durante el periodo de rotacion, de 24 meses, son los alquileres cobrados durante 22 meses, es decir 1000 x 22 = 22.000 euros y los gastos totales durante el periodo de rotacion, de 24 meses, son: 24 x 100 + 24 x 50 + 400 = 4000 euros durante el periodo de rotacion, en definitiva, el ingresos neto durante el periodo de rotacion es de 22.000 -  4.000 = 18.000 euros, es decir una media de 9.000 euros al año.

Por lo tanto, si exigimos una rentabilidad de un 7,5% anual, el coste total de este bien inmueble no deberia pasar de 9.000/7,5% = 120.000 euros. Bien he dicho, coste TOTAL. diferenciemos entre COSTE total y coste pagado al vendedor.

Supongamos que al comprar el bien inmueble, hemos de adecentarlo, no me refiero a grandes reformas, digamos 2050 euros de gastos iva incluido. supongamos tambien que tardamos 3 meses desde la fecha de su adquisicion, hasta que entra el primer inquilino (he tomado 3 en vez de 2 porque tardamos un mes mas en adecentar el bien inmueble recien adquirido). Entonces, nuestros gastos iniciales seran el ibi+gastos de comunidad de 3 meses + el lavado de cara, total: 3 x 100 + 3 x 50 + 2050 = 2500 euros. Es decir que no deberiamos comprar este bien inmueble por mas de 120.000  - 2500  = 117.500 euros.

Ademas, sobre la base que los gastos de compra (registro, notario, gestoria, su IVa , impuestos de adquisicion ,etc) son mas o menos del 12% del valor escriturado (varia de autonomia en autonomia) y sobre la base de una comision del API del 6% incluido el IVA, podriamos concluir, que el precio a pagar al vendedor no debe superar 117.500 /(1+12%+ 6%) = 99.576 euros.

conclusion:

escrituramos y pagamos al vendedor 99.576 euros

pagamos los gastos de adquisicion: 12% de 99.576 = 11950

pagamos al API:  6% de 99.576 = 5975

total hemos pagado 117.501.

despues nos pasamos 3 meses adecentando el bien inmueble hasta la entrada del primer inquilino:

nos gastamos 2050

pagamos durante estos 3 meses el IBI = 3 x 100 = 300 + los gastos de comunidad = 3 x 50 = 150

total nos hemos gastado 120.000 euros 

el piso alquilado durante 22 meses genera 22.000 euros

necesitaremos de 2 meses mas para realquilarlo. durante 24 meses, pagamos IBI: 24 x 100 = 2400, pagamos gastos de comunidad: 24 x 50 = 1200 euros, y al salir el inquilino, nos gastamos 400 en arreglos, pintura, desplazamientos y tramites para realquilar el bien inmueble, total nos queda un neto de 18000, lo que suponen una media anual de 9000 euros.

Y asi, con el siguiente inquilino, y el siguiente

Y nuestra inversion nos rinde 9000/120.000 = 7,5% de rentabilidad neta.

notas:

a) la rentabilidad del 7,5% es antes de impuestos del inversor y lo dejo asi porque tambien los bonos del tesoro rinden un 4% a un 5,5% antes de impuestos

b) todos los numeros utlizados son ficticios pero muestran mi razonamiento.

c) Borja MAteo en su libro hace un calculo menos complicado (pero a mi juicio menos exacto) de la rentabilidad y sugiere rentabilidades del 5% en zonas urbanas (primera residencia) y del 10% en zonas costeras (segunda residencia) pero, sinceramente, yo por un 5% en zona urbana prefiero la inversion en bonos del tesoro u obligaciones.

d) Borja MAteo preve tambien bajadas del importe del alquiler hasta el 2015, es decir bajadas añadidas en la rentabilidad. Es decir qui incluso los 1000 euros al mes de nuestro ejemplo no son seguros a largo plazo.. razon de mas para comprar con cautela si habeis hecho los calculos al 7,5%. bastaria que rehacer los calculos a 950 euros o a 900 euros para ver que rentabilidad darian (o que precio a pagar al vendedor resultaria)....

d) Borja MAteo muestra como calcular una tasa de impagado

e) todos estos calculos no han tenido en cuenta la ncesidad de pedir un prestamo hipotecario, con sus consecuentes gastos de a) formalizacion y registro de la hipoteca, b) intereses del prestamo.

f) espero que mi analisis haya ayudado a alguien, tambien espero que alguien lo mejore.

Espero vuestros comentarios.

gracias

fortu

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Permalink Respondido por Robert Ramentol Rivas el septiembre 21, 2013 a las 1:26pm

Buenos dias Pau, la verdad es que estoy interesado en la inversión inmobiliaria, tendría la posibilidad de invertir en un apartamento en zonas turísticas de costa o de montaña ( Costa Brava o Pirineo ).

En un primer contacto he visto apartamentos de 40.000 a 60.000€ sencillos pero bien sitiuados, se que en temporada de verano ( unos tres meses ) se pueden alquilar por 2000€ al mes ( 6000€ por temporada ) los 9 meses restantes es una incógnita, aún así, si amortizara 60000€ en mi hipoteca solo me ahorraría 2000€ al año.

Si el apartamento esta en una bolsa inmobiliaria y pago los impuestos generados por este arrendamiento así como los gastos generales de la propiedad creo que tendría un neto de 4000€ que ya es superior al ahorro de la hipoteca, sin tener en cuenta los 9 meses restantes.

Me gustaría conocer vuestra opinión al respecto y si alguien me puede orientar sobre zonas, alternativas, etc...

Un saludo

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Permalink Respondido por Octavio Garcia Kostrzewa el octubre 28, 2013 a las 4:09pm

Buenas Tardes,

                      Alguien puede darme una idea mas sobre la inversión inmobiliaria ?

Hay seminarios o libros especificos para España ?

Mi idea es montr una sociedad entre varias personas , para administrar viviendas.

La idea es no tener los pisos a nombre de cada persona,sino , a nombre de la sociedad

Alguna idea ?

Gracias por adelantado

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Permalink Respondido por Franco Mendoza el octubre 28, 2013 a las 4:25pm

Hola otra vez Octavio ¿Cuál es tu experiencia en el mercado inmobiliario? el inversor conoce y se especializa en un mercado específico o en otras palabras en inversiones se gana al ENTRAR y no al SALIR, si no sabes cómo SALIR antes de ENTRAR entonces no es una inversión sino una apuesta.

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Permalink Respondido por Octavio Garcia Kostrzewa el octubre 29, 2013 a las 9:59am

Hola Franco , tambié he leido a Kiyosaki , la idea es comprar bajo de precio y alquilar vivienda , teniendo por delante además , la apreciación del piso que vendrá con el tiempo.

Supongo que me gusta el perfil conservador

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