HIPOTECAS DE CAPITAL PRIVADO?

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Permalink Respondido por Ramón Fernández Collado el septiembre 13, 2012 a las 8:25pm

Apreciado Albert te adjunto un texto que no es mio, pero si muy explicativo:

Representación de la Inversión Hipotecaria con Capital Privado en 3 actos

Presentación y Nudo

Creo que a la mayoría de la gente nos sonará. Se han multiplicado como las setas. Y sin embargo, a veces tengo la sensación de que la operativa se desconoce. Y lo digo porque aún hay gente que recurre a ello, tanto desde el lado del inversor, como desde el lado del deudor. Centremos el tiro y veamos como se desarrolla este clásico teatral en tres actos.

Para empezar, y aunque la operativa suele tener puntos muy similares, no voy a hablar del típico prestamista privado de toda la vida. No voy a hablar de ese señor que te presta el dinero y que mas vale, por tu integridad física y/o patrimonial, que se lo devuelvas. Los hay que recurren al Derecho y a las garantías hipotecarias, y los hay que recurren a la amplia experiencia de los Europeos del Este en la resolución dialogada de conflictos...

De lo que hablo es de esas firmas de refinanciación que se dedican a buscar capital privado de inversores pardillos para tapar los agujeros de desahuciados financieros. Los protagonistas de esta representación teatral son:
-Empresa de Refinanciación(ER): Publicita inversiones con GARANTÍA HIPOTECARIA y con rentabilidades de 2 digitos. Eso si, curiosamente, ellos no suelen poner su pasta en un negocio tan boyante. Las comisiones oscilan, pero rara vez se mueven para estos temas por debajo de los 6.000 euros. La empresa de refinanciación sera también la que se encargue de la coordinación de la firma ante el notario y de la documentación a preparar/generar.
- Inversor audaz(IA): Suele ser gente que masculla que el Banco le engaña. De edad más bien madura, por encima de los 45, bien posicionada y con exceso de liquidez. La Bolsa y la renta fija a largo le parecen muy arriesgadas. Pero le dan buen rollo las referencias a garantía hipotecaria, a la intervención ante el notario, a la amplia cobertura entre la inversión y el valor del inmueble en cuestión.
- Kamikaze financiero(KF): Ahogado de deudas y con situaciones que a corto plazo suelen desembocar en una ejecución hipotecaria. Suele tener una o mas hipotecas demoradas sobre su vivienda, y esta en la pole positión de los registros de morosos. Evidentemente las opciones de que una entidad seria acepte refinanciar a este cañonero es de 0 entre 1.000 millones. Cuenta los días esperando que le llamen del juzgado....Supongamos que cuenta con una vivienda que valga 360000 euros y una hipoteca con LCSA por 180.000 euros de saldo a esta fechas y que en su día se firmo por 200000.....

Y ahora, lo prometido:

PRESENTACION:
ER toma contacto con nuestros dos amigos. A KFle venden la moto de que tienen la piedra filosofal para su problema:

Si, KF, tu problema es que tus creditos figuran en CIRBE como en mora, tienes un huevo de apuntes en Asnef, etc...chico, no eres presentable. Pero te podemos dar una manita de pintura. Podemos conseguirte el dinero suficiente para poner tus créditos al día y regularizar las otras deudas, sacándote así también de los listados de morosidad. Tienes atrasos de 37.500 euros pero entre gastos y demás creo que con un préstamo de 50000 euros lo arreglamos. En cuanto estés guapo y reluciente, como un coche belga de importación, te podemos llevar donde entidades financieras amigas que sin duda te darán el crédito por la totalidad detus deudas. Porque tu lo que has tenido es mala suerte(de haber tenido dinero, añado yo).Los intereses? como una tarjeta de crédito, un 20%, pero chico, sera sólo durante 6 meses...y luego la salvación. Ademas, los intereses los pagarás al final, no tendrás que pagar nada mensualmente. Ni lo notarás. Ya lo cancelarás con el nuevo crédito hipotecario que te consigamos junto con el resto de tu deuda."

Por otro lado, ER le va comiendo la oreja a IA.

Tengo una opción de inversión cojonuda. Mira a 6 meses un 20% de rentabilidad. Y, oye chico, tu puedes hacer lo que quieras, en teoría debes declararlo pero he conocido gente que no lo hace. Tu ya me entiendes. El importe mínimo es de 50.000 euros ¿Que no tienes 50.000 euros? No pasa nada, yo te consigo otros inversores que están en tu situación y entre todos le sacáis rentabilidad a ese dinerito. Y oye, tu tranquilo que si necesitas la pasta antes de esos 6 meses esto lo montamos sobre letras de cambio . Puedes llevarlas a tu Banco y que te las anticipen sin ningún problema , por que van a estar respaldadas con garantía hipotecaria. ¿Qué no te pagan? Más le vale hacerlo, tiene como garantía su vivienda, que vale 360 mil boniatos y una hipoteca que no llega a los 180. Si no paga, te quedas con su casa, y la vendes luego. Es casi mejor que no pague....

NUDO:
Todo el mundo esta contento. Se reunen en el notario los tres. IAha sacado el dinero del Banco, evitando preguntas indiscretas del director.

"Vaya capullo, ni que fuese suyo el dinero. No tiene ni idea de como rentabilizarlo. Menos mal que he podido juntar los 50.000 euros".

KFrespira por fin desde hace meses. La salvación esta cerca.

"Si, el tipo es caro pero no mucho más que esa tarjeta revolving que he exprimido. Joder, porque en LCSA no se les habrá ocurrido una solución así para mi. No saben tratar a los clientes. ER si que es un profesional como la copa de un pino. Creo que me gusta(Momento modosito)."

EResta en un estado cercano a la explosión mística..

"La vida puede ser maravillosa, Salinassssssssssssssssssssssss........."

El Notario lee a las partes que KF emite una letra de cambio por 6 meses por valor de 60.000 euros, y a favor de IA, con la garantía de una hipoteca sobre su vivienda. ERlo ha aclarado justo antes de entrar a firmar:"

"La diferencia entre las 50.000 que recibes y los 60.000 que reconoces de deuda en la letra son los intereses, ese 20%. Además, así, al no expresar intereses nos ahorramos un dinerito de cara a Hacienda".

Ahhhhhhhhhh.

Bueno, recibir, lo que se dice recibir no recibe nada. Los 50.000 euros de IA se desglosan en:

a)10.000 euros van directos para la ER.(en algunas representaciones lo documenta y en otras no, que estamos entre gente honorable y las facturas son deshonrosas).
b)2.500 euros para gastos de notario, registro, gestoría, impuestos de las letras y de la inscripción en el registro de la garantía de las mismas, así como levantamiento de embargos varios en el registro, etc...(NdA...no me he parado a ajustar ese coste y además varía según CCAA)
c)37.500 euros los retiene ER para pagar a los acreedores de su cliente, principalmente a LCSA antes de que ejecute. Así además acabará sacándole de los ficheros de morosidad.

En el Registro de la Propiedad se inscribirá como segunda hipoteca, tras la de la LCSA una hipoteca articulada en letras de cambio a favor de IA, con vencimiento en 6 meses por importe de 60.000 euros.

¿Conseguirá KF reunificar sus deudas y preocuparse únicamente por si el Real Madrid gana la liga?
¿Le dará en los morros IA a su director de Banco explicándole su brillante operación financiera?
¿Logrará ER cobrar otra comisión en la reunificación final de KF?
¿De verdad el coste ha sido de un 20% para KF? y lo que es más importante, ¿realmente le importa?
Y Hacienda, qué pensará de todo esto?

Desenlaces alternativos.

Habiamos presentado a nuestros amigos. También habíamos explicado la fraternal relación que habían sellado ante el Notario. Toca ahora el desenlace. Como he señalado en los comentarios a la primera parte, me encantan las ucronias, los universos paralelos, los finales alternativos. Siempre hay más de un final, aunque no todos con las mismas probabilidades. Por tanto doy dos finales, pero tambien los factores a tener en cuenta para que cada uno se monte el que más le guste.

Disney´s cut
Así, es posible que nuestro amigo KF no haga más trastadas en estos 6 meses. También que IA duerma tranquilo por las noches mientras piensa en la siguiente operación que hará con ese monstruo de ER, y de como fardará en la cena de Navidad con su cuñado sobre su buen ojo financiero. Y que ER se mueva con entidades financieras reconocidas que acepten dar una hipoteca que refunda todas las deudas. Quizás firmen esa hipoteca salvadora antes de esos 6 meses, en unas codiciones razonables y viables. Quizás....quizás el Cádiz vaya a la Uefa en los próximos 5 años....

Y es que, como decia Santiago Segura en aquel documental de entrevistas llamado Sexo Oral  y escribo de memoria y en versión adaptada:

¿Que si alguna vez he tenido sexo con una absoluta desconocida? Si, claro. Yo entro en un Bar, cruzo una mirada con una tia, y sin decirnos nada, acabamos a los 5 minutos en los Baños haciéndolo.
PUES NO. NO ME HA PASADO NUNCA.

Pues eso, que yo no conozco ningun caso de estos, pero sin duda son como las meigas. Haberlos haylos.

Lo más probable son otros desenlaces. Y ello se debe a la existencia en esta obra teatral de las siguientes subtramas:

1. INVIABILIDAD DEL PRESTAMO HIPOTECARIO: Supongamos que ER realmente se esta currando la busqueda de la hipoteca salvadora. Digo que supongamos, porque algunos unicamente buscaban la comisión que ya se han embuchado. Ahora bien, la cosa esta muy malita. Porque esa moto de acuerdos preferentes con Bancos para sacar esa hipoteca adelante no dejan de ser en la mayoria de los casos un ejercicio de voluntarismo publicitario. Acuerdos hay, pero de comisiones, y no para comerse marrones. Y como sabe el Banco que es un marrón, si nuestro megaprofesional ha saneado la deuda y ha limpiado los registros de morosidad?
Quizás por que ER no haga más que traer brownies a la oficina?
Quizás por que en la nota simple del registro hay una segunda hipoteca con letras de cambio?
Quizás por que esa segunda hipoteca es de un particular?
Quizás por que hay una cierta resistencia a entregar extractos del ultimo año del préstamo y de la cuenta asociada al mismo?
Quizás, quizás, quizás.....
Y ER piensa que ya es momento de que KF mueva el culo, que no lo va a hacer todo. Que él ya ha conseguido lo más dificil.
2. ILIQUIDEZ DE LAS LETRAS: Y si IA necesita el dinero antes...Esta chupado. ER le dijo que fuese a su Banco y que la anticipaban el dinero. Pues eso, que un día se acerca a su sucursal y se lo plantea a ese zote de director, que se le queda mirando con ojos bovinos.

"Verás, esto es como un crédito, por mucho que tenga esa
garantía hipotecaria. Nosotros te anticipamos a ti el dienro, pero si no
paga(y nuestra experiencia es que estos no pagan) te lo
cargaremos en la cuenta con la correspondiente comisión. Traéme tu
IRPF, tus nóminas, la escritura de tu casa, el certificado de penales y el de
bautismo y...ya veremos si te lo damos, porque a mis jefes no le gustan
nada estas operaciones. Si al final lo admite, el tipo será más caro
que el prestamo personal que tenemos en campaña."

IA no sale de su asombro...
3. RENTABILIDAD DE LA OPERACION: Si existe un método frances de amortización, hablar de una rentabilidad del 20% en esta operación es hablar de un metodo gallego para el calculo de TAES, donde a las variables fundamentales se le añade una variable llamada D: Depende...
Y es que para IA depende esa rentabilidad de cuando cobre. Si cobra a vencimiento, sin problemas, o incluso antes, su rentabilid sera muy superior en terminos de TAE, pues la operación no ha sido anual. Podriamos hablar de una rentabilid que practicamente dobla ese 20%. Pero si la operación se retrasa, si tiene que acabar reclamando judicialmente, la rentabilidad dependera de los costes y deltiempo que tarde en cobrar...ayyyy, que daño.
Pero es que para KF tampoco es tan simple lo del 20%. Si KF consigue pagar la deuda en el plazo acordado, no debria olvidarse tampoco de que era a 6 mese, por lo que el TAE es del doble. Pero es que realemente debería incluir la comisión de amigo que la ha cobrado ER. Amigo KF, 10.000 de interes avencimiento mas 10.000 de comisión del tiron haran que el TAE se dispare por encima del 80%......glups....
Respecto a la rentabilidad para ER me ahorro comentarios.
4. GARANTIAS DE LA OPERACION: A ER se le ha olvidado señalarle a IA una serie de temillas sin importancia.
a) Es cierto que la hipoteca de LCSA va por 180.000 euros, incluso algo menos despues de regularizar su situación. Pero no le ha dicho que lo que garantiza esa hipoteca no solo es la deuda vigente, sino tambien los interes de demora y las costas judiciales de LCSA si le llevase a a KF a juicio(responsabilidad hipotecaria ). Y que esa cobertura es de aprox. el 150% del limite concedido del prestamo, por lo que LCSA tiene derecho preferente de cobro por importe de 300.000 euros frente a el. La increible garantia menguante.
b)Tampoco le ha dicho que si LCSA , en estos 6 meses, y ante nuevos incumplimientos de KF, le lleva al juzgado, la cosa se pondra interesante. IA debera personarse en el juicio con abogado y procurador, para hacer valer sus derechos. Y cuales son? Pues que si LCSA acaba sacando a subasta el bien esta entidad tendrá dos opciones, o dejar que un tercero se quede con él o igualando el precio de éste quedarse con el piso. Si al final un tercero, como el amigo Tristán , acaba quedándose con el bien la situación quizás no es tan feliz como él espera. El primero en cobrarse es LCSA y lo que quede sería para IA. Quedará algo?
c)Y si llegado el vencimiento IA no cobra y LCSA sigue quieta sin hacer nada? IA deberá, a toda leche, instar un procedimiento ejecutivo. Eso si, llegado el momento de la subasta. Todo lo que se obtenga irá en primer lugar para LCSA. Les suena esta historia, verdad?
d)Tampoco le ha hablado ER a IA de la Ley de Azcarate o de represión de la Usura . La ley es de comienzos del siglo pasado y aunque no esta derogada se usa poco en tribunales. Eso si, cuando se usa es demoledora, porque si se estima que a la luz de la ley hay usura, el contrato es nulo. Si KF consigue demostrar que unicamente recibió el dinero mencionado, los intereses comprendidos en la letra no deberían ser abonados a IA.
5. DIFICULTADES EN LA VENTA DEL INMUEBLE: Si KF intenta vender el inmueble en esos meses observará ciertas caras. Y seran las caras de los agentes inmobiliarios o de los compradores cuando observen la existencia de esa atípica seguNda hipoteca sobre su inmueble. Unos tendrán miedo y se echarán para atras. ¿Cómo le van a dar una señal a alguien así? Otros no querrán complicarse la vida en exceso. Y otros, olisqueando la sangre, le apretaran con fuerza.
6. PROBLEMAS CON LA CANCELACION: Con suerte encontrará un comprador. Pero este le exigira que IA comparezca en el notario el dia de la firma con las letras. Vete a buscar a IA. Y a rezar para que no haya descontado las letras en el Banco. O peor aun, que se les haya descontado un tercero, que sea el actual tenedor de las letras. Hay gente que se decia a comprar este tipo de letras. Más o o menos son del perfil de las sociedades especializadas en proindivisos , y quizas referenciados a traves de ER.
7. LA VIGILANCIA DE HACIENDA: IA, objetor fiscal sobrevenido, no tiene intención alguna de declarar estos rendimientos del capital mobiliario. ¿Cómo se va a enterar Hacienda de esta operación entre particulares? Ciertamente es posible que no se entere, pero tiene todos los medios para hacerlo...
a) Ha pedido un reintegro en metálico de la suma en su sucursal, en billetes de 500. El dinero de su cuenta es absolutamente limpio y transparente. Como su cuenta para Hacienda. Esos movimientos quedaran registrados y ante una posible inspección de Hacienda ojito, que controla hasta los números de serie en algunos casos...
b) Hacienda tiene acceso informático directo a la copia de todas las escrituras que interviene un Notario. Sin pedir permiso siquiera. Pero es que en este caso, para inscribir la hipoteca a favor de IA en el Registro se ha tenido que liquidar el impuesto de AJD, con IA de sujeto pasivo...Vamos, que sólo falta dejarle a Hacienda un camino de miguitas...
8. LA LEYES FISICAS DE LOS GASES APLICADAS A LOS GIMMETWO: Creo que era Boyle el que decia que los gases tiene a ocupar el mayor espacio posible. Pues con los irresponsables financieros como KF pasa lo mismo. KF, con casí toda seguridad, habrá llegado a esta situación no por una desgracia puntual, sino por un sistemático estilo de vida. Gastar metódicamente por encima de lo que ingresa, dándole gusto a su cuerpo en materia de consumo y sin privarse de nada. Habrá recurrido al crédito fácil a tope como el que recurre a la droga dura. ¿Y alguien piensa que un yonki crediticio se rehabilitará cuando recupere otra vez su capacidad de reembolso?. Otra vez los gases financieros tenderan a ocupar todos sus recursos. El. Dr. ER le ha paliado los síntomas, pero no le ha curado las causas.

Con estos elementos se pueden construir multiples desenlaces. En mi opinión, el más frecuente es el que voy a exponer....

DIRECTOR´S CUT:

1. A los 5 meses largos....

KF no duerme por las noches. Faltan escasas semanas para el vencimiento de la letra. Los problemas se han elevado a la enésima potencia. ER no consigue solucionarle lo del crédito hipotecario. El msimo ha hecho un tour de visitas a entidades financieras y cuando contaba su caso "edulcoradamente" iba colando...en el momento que aparecía la hipoteca del particular pasaban a establecer un cordon sanitario entorno a él. Deshauciado. Ha hablado con LCSA para intentar que se hagan cargo pero la respuesta ha sido brutal.

"Mira majete, no nos ha gustado lo de esa hipoteca privada. Aunque no nos afecta directamente la carga que has puesto sobre la finca sabemos que eso dificulta que la puedas vender en el mercado. En ese sentido has empeorado tu viabilidad e indirectamente la nuestra. No te podemos dar cuartelillo porque es engordar para morir, por lo que ante el primer impago vamos a meterte a juicio. Estas avisado."

Y el primer impago ya ha llegado. Y la notificación del juzgado tambien. Y es que durante este tiempo KF ha ido volviendose a endeudar con créditos rápidos que esperaba cancelar con la mágica hipoteca de ER, que nunca llega. La situación se torna insostenible. Afortunadamente, tiene abogado de oficio y justicia gratuita. No le paga un duro, que algo tiene que hacer el Estado por gente como él.

IA por su parte ha sido notificado tambien como parte interesada en el procedimiento. Toma diazepan como si fuesen sugus. Habla con ER y este dice que se quede tranquilo. Que hay garantías. Que esta el inmueble. Pero que coño garantias. El puso dinero y ahora quiere dinero. Y en vez de eso ha tenido que pagar a un abogado y a un procurador para que le representen. El abogado le ha sido claro:

"El tema esta complicado. A LCSA le deben, asi de partida, otra vez los 180000 euros. Pero las cuotas seguiran acumulandose y generándose intereses de demora. Ademas la minuta del abogado de LCSA tambien se incluirá en el importe garantizado de la hipoteca. Ponle que 10.000 euros más no te los quita nadie. 190.000. Ademas debe los IBIS al ayuntamiento desde hace tres años y tiene atrasos de la comunidad de propietarios por unas obras, todo ello por valor de mas 15000 euros. Aunque esas cargas no consten son preferentes tambien a la tuya. Reza porque no llegue a subasta, pues el valor del bien se desplomará. Quizás incluso debas pujar para quedarte con el bien. Y ojito con que no te apliquen la Ley de Azcarate."

ER duerme tranquilo. Es un profesional. No, de las finanzas no. Del morro. No le afectan las llamadas de ninguna de las partes. El ha hecho todo lo que ha podido y esta tranquilo. Ya son mayorcitos. El es como un médico. Cura enfermos pero algunos se le mueren. Y mientras duerme,adivinan que tiene este hombre en la cabeza?

"La vida puede ser maravillosa, Salinasssssssssssssssssssss."

2. A los 18 meses largos....

Ha pasado un año desde el vencimiento teórico del pagaré. IA ha iniciado sus acciones judiciales, para que la letra no se perjudique, pero esta a la cola todavía del procedimiento que ha lamzado LCSA. Éste ya ha terminado, condenando a KF a pagarle a LCSA un saldo acreditado de unos 195 mil euros. Se ha fijado ya para los próximos días la subasta, con un valor de salida 300 mil(cantidad en la que se tasó la vivienda para la hipoteca).

KF ha encontrado un comprador en 280.000. No es gran cosa, pero ir a la subasta es una loteria donde tiene mucho que perder. Es muy probable que no quede nada de dinero para él en ese caso. En la compra ha hecho sus cuentas, y le queda un piquito para el traslado e irse de alquiler:
LCSA 195 mil
IBIS+CDAD 15 mil
IA 60 mil
Para KF 10 mil

A IA se le llevan los diablos. Casi dos años años depues va a cobrar la letra. Con los intereses si, pero se va a chupar los gastos de abogado y del procurador, asi como los intereses corridos . Haciendo numeros con el abogado su rentabilidad escasamente llegaria a un 6 o 7% anual. Y gracias. Si no se aviene y la compraventa se cae, se enfrenta al pavoroso escenario de la subasta. Traga. Vaya que si traga.

3. Un año despues de los hechos...

KF sigue de alquiler. Veamos que pasa por su cabeza.

"Uffffff a ver cuando acabo de pagar estos personales. Seguro que los de la tarjeta del Carrefour se equivocan. Me habrán cargado algo que no es mío. Que no se me olvide el año que viene apuntarme a las viviendas sociales. Aver si me toca, que el tema esta imposible. Y digo yo que todos los españoles tenemos derecho la propiedad de una vivienda, no. Con tanto especulador no hay quien pueda comprar...."

IA, a diferencia de otros, si tiene quien le escribe...

"¿Y esta carta certificada que tengo que recoger que me remite Hacienda,qué será? Para nada bueno, seguro. De paso que voy mañana a recogerla a ver si me informo sobre una inversion en bonsais con pacto de recompra....¿Y esta carta del Banco? Joder, vaya mierda de interesés. Son unos ladrones. Como ER y KF, y los jueces, y el sistema legal. No se porque no se protege a la gente como yo. La Administración es también culpable."

ER es un triunfador. La vida le sonrie, tiki-taka...

"A ver si franquicio el negocio. No puedo permitir que mi knowhow no se desarrolle. Debo devolver a la sociedad lo que esta me ha dado. Como me gusta este Lexus...."

Saludos.

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Permalink Respondido por Albert Martínez el septiembre 14, 2012 a las 3:35pm

Muchísimas gracias por esta elaboradísima respuesta.....Te lo has currao, colega.

 

Saludos,

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